ایران قانون سایت حقوقی و مشاوره حقوقی
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خبر داد :
قانون « پیش فروش ساختمان » در هفته قوه قضاییه اجرایی می‌شود .
رييس كانون سردفتران و دفترياران می‌گوید قرار است در هفته قوه قضاييه ” قانون پیش فروش ساختمان ” به طور رسمی در نظام ثبتی کشور اجرایی شود.
قانوني كه با اجراي آن جلو کلاه‌برداری‌ها و فروش هر واحد آپارتمان به چند نفر به طور قطع گرفته می‌شود و به گفته محمدرضا دشتي اردكاني از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده‌های متعدد در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد. به گزارش كانون سردفتران و دفتریاران، محمدرضا دشتي اردكاني درباره لزوم تصویب قانون پیش فروش ساختمان می‌گوید: از سال‌های قبل، با توجه به اینکه معاملات معارض در کشور صورت می‌گرفت، نیاز به تدوین چنین قانونی کاملاً احساس می‌شد.
کم نیستند پرونده‌هایی که در آن‌ها یک آپارتمان یا ساختمان به چند نفر فروخته می‌شود و مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد می‌کند. شاید یکی از این نمونه‌های مهم برج نگین شهرری باشد که هر واحد آن به چند نفر فروخته و باعث اجتماع مردم در مقابل دادسرای تهران شد. این مردم حق خود را از دستگاه قضا مطالبه می‌کردند.
بروز چنین مشکلاتی منجر به تولد قانون پیش فروش ساختمان شد. به این ترتیب، دیگر فعالیت جاعلان و آن‌هایی که معاملات معارض انجام می‌دادند گریبان دستگاه قضا را نخواهد گرفت. به گفته وي در زمان ریاست آیت‌الله هاشمی شاهرودی بر قوه قضاییه، این قوه لایحه‌ای را تحت عنوان « قانون پیش فروش ساختمان » در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داد. این قانون فراز و نشیب‌های زیادی را متحمل شد و فعالیت‌هایی که در مرکز پژوهش‌های مجلس و کمسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی روی آن انجام گرفت، منجر به این قانون شد که در سال 1389 به تصویب مجلس رسیده است.
دشتي اردكاني می‌افزاید: آیین‌نامه اجرایی این قانون که از سال 89 تصویب شده بود، در سال 93 از سوی هیئت‌وزیران ابلاغ شد. هیئت‌وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تدوین کرد که آیین‌نامه امروزی را تشکیل می‌دهد و مورد تأیید قوه قضاییه نیز قرار دارد.
خداحافظي با فروش هر ملك به چند نفر!
او در باره تأثیر اين قانون در کاهش کلاه‌برداری‌ها و فروش معارض ساختمان‌ها توضيح می‌دهد: با تصویب و اجرای این قانون، دیگر با کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر خداحافظی می‌کنیم! چرا که از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده‌های متعدد قضایی در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.
او در پاسخ به اين سؤال كه چرا تدوین آیین‌نامه این قدر به طول انجامید می‌گوید: مشکل در ماده 4 این قانون بود، جایی که تنظیم قرارداد و سند پیش فروش ساختمان را به ارائه مدارکی از جمله پروانه کل ساخت ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی منوط کرده بود. برابر این قانون، هر دفترخانه‌ای که قصد تنظیم سند برای پیش فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت‌های ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.
رييس كانون سردفتران و دفترياران می‌افزاید: 5 مدرک که در ماده 4 قانون پیش‌فروش بر آن‌ها تاکید شده است و باید در اختیار دفاتر اسناد رسمی بگیرند، مشکلاتی را ایجاد کردند. بند 2 این ماده که در آن به وجود شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد تاکید شده است، مشکلی میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی ایجاد کرده بود که باعث شد این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نگیرد. در نهایت، با همکاری شهرداری، این مشکل برطرف شد و قرار است در هفته قوه قضاییه، با همکاری شهرداری در ارائه شناسنامه فنی ساختمان در زمان عقد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، این قانون اجرایی شود.
پیش‌خرید با سند عادي ممنوع!
دشتي اردكاني تاكيد می‌کند: اين قانون دقیقاً حمایت از خریدار را مد نظر دارد. به این ترتیب، خریداران با خیال راحت می‌توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون اینکه هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته باشد. به گفته وي، هر فردی دست به خرید و فروش بزند، طبق ماده 22 قانون ثبت، مالکیتش اثبات‌شده است. همچنین پرداخت پول به پیش فروشنده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل می‌شود. علت این است که در قانون برای پیش‌فروش، سند رسمی تنظیم می‌شود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفترخانه با خیال راحت می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد. وي با بيان اين هیچ کس هم حق ندارد به صورت عادی، سندی را پیش‌خرید کند یا بفروشند، يادآوري می‌کند: بر اساس ماده 23 این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه‌ها بپردازند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. به این ترتیب، در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.
احسنت افرين بر قانونگذاران شريف و دقيق و باسوادمون خيلي خوشگل و قشنگ نون مردمِ بدبخت رو با اين قوانين مسخرتون ببريد خيالتون راحت
جناب آقای اشکان عزیز، قوانین وضع شده به نقل از بزرگان تیغ دو لبه است و همانطور که می تواند مانع بروز برخی مشکلات شود می تواند در بستری خاص مشکل آفرین باشد. معمولاً برای قانون گذار طیف اکثریت سود برنده ملاک است. هر چند قوانینی که اخیراً وضع شده و لازم الاجرا می باشد در جاهایی خالی از ایراد نیست ، اما گاهاً کمک شایانی در کم شدن جرم هایی می کند که ضرر و زیان اجتماعی و عمومی دارند .