خانه / دسته‌بندی نشده / نکات طلایی تنظیم قرارداد اجاره

نکات طلایی تنظیم قرارداد اجاره

یکی از قراردادهایی که در زندگی امروزه همگی حداقل یک بار آن را تجربه می کنیم قرارداد اجاره است که گاهی در جایگاه صاحب ملک یا موجر و گاهی در جایگاه مستاجر ذیل آن را امضا خواهیم کرد پس لازمه زندگی امروز اطلاعات کلی از قرارداد اجاره است .

برای تنظیم قراداد اجاره احتیاجی به حضور در دفتر املاک و بنگاهها نیست دو طرف می توانند با تنظیم یک قرارداد اجاره که کلیه شرایط قانونی را لحاظ کرده اند یک قرارداد خوب و مفیدی تنظیم کنند. برای تنظیم قراداد اجاره کافیست به موارد ذکر شده در این مقاله توجه کنید و رعایت نمایید.

قرارداد اجاره
قرارداد اجاره

در تنظیم قرارداد اجاره مالک ملک ” موجر ” و کسی که ملک را اجاره می کند و مورد استفاده قرار می دهد ” مستاجر ” می گویند و ملک را ” مورد اجاره “.

در تنظیم قرارداد اول، مشخصات طرفین را با آدرس کامل و شماره تماس ذکر می کنیم سپس مشخصات ملک به طور کامل با تمام ملحقات و وسایلی که در آن به امانت به دست مستاجر سپرده می شود. تعریف اجاره در ماده 466 قانون مدنی این طور آمده است: ” اجاره عقدیست که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود…” در توضیح ماده باید گفت مستاجر می تواند از منافع آن مال، یعنی اگر خانه باشد، منفعت سکنی گزیدن؛ اگر باغ باشد، میوه های آن باغ؛ و اگر مغازه باشد، کسب و تجارت در آن محل می تواند از منافع باشد یعنی در مدت زمان مشخص مستاجر مالک منافع شده و می تواند از آن بهره مند شود.

اگر در قراردادهای اجاره دقت کنید درموضوع قرارداد تملیک منافع ( فرضا ) شش دانگ آپارتمان مسکونی واقع در … و بقیه مشخصات ملک ذکر شده است. بهتر است در این قسمت کلیه خصوصیات  ملک و داشتن پارکینگ یا انباری یا راه رفت و آمد و هر امتیاز دیگر که برای ملک است را ذکر کنید.

بند بعدی مدت اجاره است که می تواند هر بازه زمانی باشد از یک ساعت تا 99 سال… در اجاره باید حتما مدت اجاره ذکر شود عدم ذکر مدت باعث می شود اجاره باطل شود.

مستاجر می تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شود. اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به شخص دیگر اجاره دهد باید اجاره نامه خود را ارایه دهد تا مشخص شود که حق واگذاری به غیر را دارد. اگر بدون اجازه انتقال به غیر قرارداد اجاره تنظیم کند اجاره باطل و بی اثر است مگر اینکه مالک قرارداد دوم را تایید و تنفیذ کند. مستاجر دوم در  صورت اینکه بدون علم ملک را اجاره کند می تواند کلیه خسارات خود را از مستاجر اول  بگیرد. در ضمن عمل مستاجر می تواند جنبه کیفری فروش مال غیر را هم داشته باشد که هم مالک و هم مستاجر دوم می توانند شکایت کنند.

بند بعدی می تواند اجاره بها و زمان و نحوه پرداخت آن باشد در نظر داشته باشید که با دریافت صرفا ودیعه یا به اصطلاح رهن کامل ملک از لحاظ شرعی مورد اشکال است پس حتما میزان هر چند کم در حد حتی هزار تومان باید مبلغ اجاره بها تعیین کنید. مستاجر موظف است اجاره بها را به موقع براساس توافق پرداخت کند می توان در قرارداد اجاره قید کرد اگر مستاجر اجاره بها را به موقع پرداخت نکند موجر حق فسخ دارد و یا از ودیعه کسر می شود.

زمان تحویل ملک را ذکر کنید که مشخص گردد از چه تاریخی ملک در اختیار مستاجر قرار گرفته و تحویل ملک را هم صورتجلسه کنید و دو طرف امضا و تحویل ملک را تایید نمایند.

شرایط کلی و یا خاصی را می توانید در قرارداد اجاره ذکر کنید که مورد توافق طرفین واقع شده است اما برخی از شرایط را متعاقبا ذکر می نماییم.

تعمیرات و کلیه مخارجی که برای استفاده از ملک احتیاج است به عهده موجر است معمولا این امر هم در قرارداد اجاره عنوان میشود.

هزینه های نگهداری آپارتمان مثل حق شارژ به عهده مستاجر است هزینه های مصرفی آب وبرق و تلفن و غیره به عهده مستاجر می باشد ولیکن هزینه تعمیرات و بهره برداری آسانسور، شوفاژ،  دستگاه تهویه و غیره به عهده موجر می باشد. می توان در قرارداد اجاره ذکر کرد اگر موجر تعمیرات را انجام ندهد مستاجر می تواند شخصا تعمیرات را انجام دهد و هزینه آن را از موجر دریافت کند و یا از اجاره بها کسر کند. اما اگر مستاجر بدون اجازه موجر تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه هزینه را از موجر ندارد.

اگر ملک احتیاج به تعمیر داشته باشد به حدی که ملک قابلیت استفاده دیگر نداشته باشد مستاجر حق فسخ دارد اگر با وجود تعمیر ملک قابلیت استفاده نداشته باشد اجاره باطل است.

اگر در قرارداد اجاره برای استفاده ملک مصرف خاصی در نظر گرفته شده باشد مثلا مسکونی باشد مستاجر نمی تواند برای منظور دیگری استفاده کند موجر می تواند منع کند اگر امکان  پذیر نبود می تواند به استناد اینکه مستاجر مورد اجاره را غیر از توافق مورد استفاده قرار داده است اجاره را فسخ کند.

مستاجر ضامن حفظ مورد اجاره نیست  یعنی اگر ملک ایراد یا نقصی ایجاد شود مستاجر موظف نیست که هزینه آن یا خسارت پرداخت کند ولی اگر تعدی و تفریط کند یعنی خارج از عرف از آن استفاده کند مثلا شیر آب را مدت طولانی و بدلیل سهل انگاری باز بگذارد و باعث خرابی کف و رطوبت و تخریب شود در اینصورت باید خسارت پرداخت کند و تعمیرات به عهده مستاجر است اما ترکیدگی لوله آب و به تبع آن تخریب و خسارت خارج از دست مستاجر است پس تعمیرات به عهده موجر است.

در ذیل قرارداد را دو طرف با ذکر سمت امضا نمایند همچنین دو نفر به عنوان شاهد باید ذیل قرارداد اجاره را امضا نمایند همچنین قرارداد در دو نسخه تهیه شود. این امر برای این است که رعایت این شرایط شکلی  ( امضای دو شاهد و تهیه دو نسخه ) باعث حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 می شود که در صورت بروز اختلاف و اقامه دعوی و تقاضای تخلیه ملک از حمایت قانون گذار برخوردار خواهد شد.

اگر بعد  انقضای مدت اجاره دو طرف تمایل به تمدید اجاره داشته باشند می توانند با کلیه شرایط قرارداد اجاره قبلی و یا ذکر شرایط جدید قرارداد اجاره را تمدید کنند. برای تمدید هم تاکید می شود حتما دو شاهد ذیل آنرا با ذکر نام و سمت خود در قرارداد اجاره که شاهد است، امضا نمایند.

عفت السادات مرتجی

منبع : ایران قانون

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شما می‌توانید از این دستورات HTML استفاده کنید: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>